PERBANDINGAN HUKUM TENTANG PENGADAAN TANAH BAGI PELAKSANAAN MENGENAI PEMBANGUNAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (KEPRES 55/1993, KEPRES 36/2005, dan UU No 2/2012)

KEPRES N0 55 TAHUN 1993 Pengadaan tanah untuk pelaksanaan pembangunan kepentingan umum dilakukan oleh pemerintah dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah, dilakukan berdasarkan prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah. Pengadaan dan rencana pemenuhan kebutuhan tanah yang diperlukan bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum hanya dapat dilakukan apabila penetapan rencana pembangunan untuk kepentingan umum tersebut sesuai dengan dan berdasar pada Rencana Umum Tata Ruang yang telah ditetapkan terlebih dahulu Pembangunan untuk kepentingan umum berdasarkan Keputusan Presiden ini dibatasi untuk Kegiatan pembangunan yang dilakukan dan selanjutnya dimiliki Pemerintah serta tidak digunakan untuk mencari keuntungan, dalam pasal 5 bidang-bidang antara lain sebagai berikut : Jalan umum, saluran pembuangan air Waduk, bendungan dan bangunan pengairan lainnya termasuk saluran irigasi Rumah Sakit Umum dan Pusat-pusat Kesehatan Masyarakat. Pelabuhan atau bandar udara atau terminal Peribadatan Pendidikan atau sekolahan Pasar Umum atau Pasar INPRES Fasilitas pemakaman umum Fasilitas Keselamatan Umum seperti antara lain tanggul penanggulangan bahaya banjir lahar dan lain-lain bencana Pos dan Telekomunikasi Sarana Olah Raga Stasiun penyiaran radio, televisi beserta sarana pendukungnya Kantor Pemerintah Fasilitas Angkatan Bersenjata Republik Indonesia Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum dilakukan melalui musyawarah. Musyawarah dilakukan secara langsung antara pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah. Dalam hal jumlah pemegang hak atas tanah tidak memungkinkan terselenggaranya musyawarah secara efektif, maka musyawarah dilaksanakan Panitia Pengadaan Tanah dan Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah dengan wakil-wakil yang ditunjuk diantara dan oleh para pemegang hak atas tanah, yang sekaligus bertindak selaku kuasa mereka. Musyawarah dipimpin oleh Ketua Panitia Pengadaan Tanah. Tata caranya melalaui adanya panitia pengadaan tanah, musyawarah dan ganti kerugian panitia pengadaan tanah mengadakan penelitian dan inventarisasi atas tanah, bangunan, tanaman, dan bendabenda lain yang ada kaitannya dengan tanah yang hak atasnya akan dilepaskan atau diserahkan; mengadakan penelitian mengenai status hukum tanah yang hak atasnya akan dilepaskan atau diserahkan dan dokumen yang mendukungnya; menaksir dan mengusulkan besarnya ganti kerugian atas tanah yang hak atasnya akan dilepaskan atau diserahkan; memberi penjelasan atau penyuluhan kepada pemegang hak atas tanah mengenai rencana dan tujuan pengadaan tanah tersebut; mengadakan musyawarah dengan para pemegang hak atas tanah dan Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah dalam rangka menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian; menyaksikan pelaksanaan penyerahan uang ganti kerugian kepada para pemegang hak atas tanahb bangunan, tanaman, dan benda-benda lain yang ada diatasnya; membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah. Ganti kerugian dalam rangka pengadaan tanah diberikan untuk : hak atas tanah bangunan tanaman benda-benda lain, yang berkaitan dengan tanah; Bentuk ganti kerugian dapat berupa : uang tanah pengganti pemukiman kembali gabungan dari dua atau lebih untuk ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam huruf a, huruf b, dan huruf c; dan e. bentuk lain yang disetujui oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Penggantian terhadap bidang tanah yang dikuasai dengan hak ulayat diberikan dalam bentuk pembangunan fasilitas umum atau bentuk lain yang bermanfaat bagi masyarakat setempat. Dasar dan cara perhitungan ganti kerugian ditetapkan atas dasar : harga tanah yang didasarkan atas nilai nyata atau sebenarnya, dengan memperhatikan nilai jual obyek Pajak Bumi dan Bangunan yang terkait untuk tanah yang besangkutan; nilai jual bangunan yang ditaksir oleh Instansi Pemerintah Daerah yang brtanggungjawab di bidang pertanian; nilai jual tanaman yang ditaksir oleh Instansi Pemerintah Daerah yang betanggung jawab di bidang pertanian. Ganti kerugian diserahkan langsung kepada : pemegang atas tanah atau ahli warisnya yang sah b.nadzir,bagi tanah akaf. Dasar dan cara perhitungan ganti kerugian ditetapkan atas dasar : harga tanah yang didasarkan atas nilai nyata atau sebenarnya, dengan memperhatikan nilai jual obyek Pajak Bumi dan Bangunan yang terkait untuk tanah yang besangkutan;\ nilai jual bangunan yang ditaksir oleh Instansi Pemerintah Daerah yang brtanggung jawab di bidang pertanian nilai jual tanaman yang ditaksir oleh Instansi Pemerintah Daerah yang betanggung jawab di bidang pertanian. Bentuk dan besarnya ganti kerugian atas dasar cara perhitungan cara yang ditetapkan dalam musyawarah. PERPRE No. 36 TAHUN 2005 Pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah atau pemerintah daerah dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas tanah atau pencabutan hak atas tanah. Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum oleh Pemerintah atau pemerintah daerah dilakukan dengan cara jual beli, tukar menukar, atau cara lain yang disepakati secara sukarela oleh pihak-pihak yang bersangkutan. Pelepasan atau penyerahan hak atas tanah dilakukan berdasarkan prinsip penghormatan terhadap hak atas tanah. Pencabutan hak atas tanah dilakukan berdasarkan ketentuan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak Atas Tanah Dan Benda-benda yang ada di atasnya. Pengadaan dan rencana pemenuhan kebutuhan tanah yang diperlukan bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum hanya dapat dilakukan apabila berdasarkan pada Rencana Tata Ruang Wilayah yang telah ditetapkan lebih dahulu. Apabila tanah telah ditetapkan sebagai lokasi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum berdasarkan surat keputusan penetapan lokasi yang ditetapkan oleh Bupati/ Walikota atau Gubernur, maka bagi siapa yang ingin melakukan pembelian tanah di atas tanah tersebut, terlebih dahulu harus mendapat persetujuan tertulis dari Bupati/ Walikota atau Gubernur sesuai dengan kewenangannya. Pengadaan tanah untuk kepentingan umum di wilayah kabupaten/kota dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah kabupaten/kota yang dibentuk oleh Bupati/Walikota. Panitia Pengadaan Tanah Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dibentuk oleh Gubernur. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah kabupaten/kota atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah provinsi yang dibentuk oleh Gubernur. Pengadaan tanah yang terletak di dua wilayah provinsi atau lebih, dilakukan dengan bantuan panitia pengadaan tanah yang dibentuk oleh Menteri Dalam Negeri yang terdiri atas unsur Pemerintah dan unsur Pemerintah Daerah terkait. Dalam hal kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak dapat dialihkan atau dipindahkan secara teknis tata ruang ketempat atau lokasi lain, maka musyawarah dilakukan dalam jangka waktu paling lama120 (seratus dua puluh) hari kalender terhitung sejak tanggal undangan pertama. Jika terjadi sengketa kepemilikan setelah penetapan ganti rugi, maka panitia menitipkan uang ganti rugi kepada pengadilan negeri yang wilayah hukumnya meliputi lokasi tanah yang bersangkutan. Pembangunan untuk kepentingan umum yang dilaksanakan Pemerintah atau Pemerintah Daerah yang selanjutnya dimiliki atau akan dimiliki oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah, dalam pasal 5 meliputi : a. jalan umum dan jalan tol, rel kereta api (di atas tanah, di ruang atas tanah, ataupun di ruang bawah tanah), saluran air minum/air bersih, saluran pembuangan air dan sanitasi; b. waduk, bendungan, bendungan irigasi dan bangunan pengairan lainnya; c. pelabuhan, bandar udara, stasiun kereta api, dan terminal; d. fasilitas keselamatan umum, seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar, dan lain-lain e. tempat pembuangan sampah; f. cagar alam dan cagar budaya; g. pembangkit, transmisi, distribusi tenaga listrik.” Bentuk ganti rugi dapat berupa : a. Uang; dan/atau b. Tanah pengganti; dan/atau c. Pemukiman kembali; Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas : a. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau nilai nyata/sebenarnya dengan memperhatikan Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian Lembaga/Tim Penilai Harga Tanah yang ditunjuk oleh panitia; b. nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang bangunan; c. nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang bertanggung jawab di bidang pertanian UU No 2 TAHUN 2012 Pihak yang Berhak wajib melepaskan tanahnya pada saat pelaksanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum setelah pemberian Ganti Kerugian atau berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap. Pengadaan Tanah untuk Kepentingan umum diselenggarakan oleh Pemerintah sesuai dengan: Rencana Tata Ruang Wilayah Rencana Pembangunan Nasional/Daerah Rencana Strategis Rencana Kerja setiap Instansi yang memerlukan tanah. Dalam hal Pengadaan Tanah dilakukan untuk infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi, pengadaannya diselenggarakan berdasarkan Rencana Strategis dan Rencana Kerja Instansi yang memerlukan tanah. Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum diselenggarakan melalui perencanaan dengan melibatkan semua pengampu dan pemangku kepentingan. Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum wajib diselenggarakan oleh Pemerintah dan tanahnya selanjutnya dimiliki Pemerintah atau Pemerintah Daerah. Dalam hal Instansi yang memerlukan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum adalah Badan Usaha Milik Negara, tanahnya menjadi milik Badan Usaha Milik Negara. Pembangunan untuk Kepentingan Umum diselenggarakan Pemerintah dan dapat bekerja sama dengan Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, atau Badan Usaha Swasta. Pembangunan pertahanan dan keamanan nasional pembangunannya diselenggarakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Tanah untuk Kepentingan Umum digunakan untuk pembangunan: pertahanan dan keamanan nasional jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta api, dan fasilitas operasi kereta api waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya pelabuhan, bandar udara, dan terminal infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga listrik jaringan telekornunikasi dan inforrnatika Pemerintah tempat pembuangan dan pengolahan sampah rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah fasilitas keselamatan umum tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik cagar alarn dan cagar budaya kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa penataan perrnukiman kurnuh perkotaan dan/ atau konsolidasi tanah, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah pasar umum dan lapangan parkir umum. Tahapan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan umum diselenggarakan melalui: Tahap perencanaan Tahap persiapan Tahap pelaksanan Tahap penyerahan hasil Perencanaan Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum disusun dalam bentuk dokumen perencanaan Pengadaan Tanah, dimana dalam dokumen tersebut rnemuat tentang maksud dan tujuan rencana pembangunan, kesesuaian dengan Rencana Tata Ruang Wilayah dan Rencana Pembangunan Nasional dan Daerah, letak tanah, luas tanah yang dibutuhkan, gambaran umum status tanah, perkiraan waktu pelaksanaan Pengadaan Tanah, perkiraan jangka waktu, pelaksanaan pembangunan, perkiraan nilai tanah, rencana penganggaran. Pendataan awal lokasi rencana pembangunan meliputi kegiatan pengumpulan data awal Pihak yang Berhak dan Objek Pengadaan Tanah. Pendataan awaI dilaksanakan daIam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak pemberitahuan rencana pembangunan. Hasil pendataan awal lokasi rencana pembangunan digunakan sebagai data untuk pelaksanaan Konsultasi Publik rencana pembangunan. Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai dilakukan bidang per bidang tanah, meliputi: Tanah Ruang atas tanah dan bawah tanah Bangunan Tanaman Benda yang berkaitan dengan tanah Kerugian lain yang dapat dinilai. Nilai Ganti Kerugian yang dinilai oleh Penilai merupakan hasil pada saat pengumuman penetapan lokasi pembangunan untuk Kepentingan Umum Besarnya nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian Penilai yang disampaikan kepada Lembaga Pertanahan dengan berita acara. Nilai Ganti Kerugian berdasarkan hasil penilaian menjadi dasar musyawarah penetapan Ganti Kerugian. Pemberian Ganti Kerugian dapat diberikan dalam bentuk: uang, tanah pengganti, permukiman kembali, kepemilikan saham atau bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak. Pada saat pemberian Ganti Kerugian Pihak yang Berhak menerima Ganti Kerugian wajib melakukan Pelepasan hak dan menyerahkan bukti penguasaan atau kepemilikan Objek Pengadaan Tanah kepada Instansi yang memerlukan tanah melalui Lembaga Pertanahan.